枣庄拆迁律师/征地拆迁律师/枣庄市房屋征收与补偿条例

枣庄拆迁律师/征地拆迁律师/枣庄市房屋征收与补偿条例

燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，文薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
　　
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务

近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、湖南拆迁：拒绝立项信息公开，被行政复议确认违法。
2、湖北拆迁：公租房拆迁，获得满意的拆迁补偿。
3、湖南拆迁：三次补签补偿协议。增加拆迁款15万元。
4、湖南拆迁：100余户征地农户集体维权。每亩增加1万6千元征地补偿款。
西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对违法的拆迁裁决。
2、陕西拆迁：风景区违法拆迁，经法院三次审理最终撤销拆迁许可证。
3、青海拆迁：违法征地批文被省政府撤销。
东北地区:
1、辽宁拆迁：营业房拆迁，被拆迁人获得每年20万共40万营业损失补偿。
2、吉林拆迁：房改私房，获得与商品房同等待遇的拆迁补偿。
3、黑龙江拆迁：获得理想的原地回迁。
4、辽宁拆迁：多元诉讼，使委托人厂房补偿增加800余万。
西南地区：
1、贵州拆迁：规划许可证被依法撤销，从源头上遏制违法拆迁。
2、四川拆迁：十七户居民集体维权，原地回迁喜获更大面积房产。
3、重庆拆迁：500多平自建房，换得7套共800多平房屋置换。
华南地区：
1、广东拆迁：三年上访未解决，请律师维权后两个月彻底化解历史难题。
2、广西拆迁：5层楼的农民房，从140万补偿增加到300万。
华北地区：
1、北京拆迁：遏制裁决，获得涨幅100多万元的理想补偿。
2、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到180万。
4、北京拆迁：法律维权。多补两套经济适用房。
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿增两倍。补偿额提升到400万元。
6、河北拆迁：依次撤销建设用地规划许可证和拆迁许可证。
7、天津拆迁：50年私房被认定违章，经维权终获合理补偿。
华东地区：
1、山东拆迁：二破违法拆迁，力保营业用房。证明委托人店铺不在拆迁规划用地范围之内，最终使委托人店铺免于拆迁。
2、山东拆迁：从补偿10万到获补100万。获得了原来十倍的补偿。
3、山东拆迁：八农户获得房屋面积1.5倍的置换房屋。

枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见

枣政发[2011]2号

枣庄市人民政府
关于进一步规范国有土地上房屋征收与
补偿工作的意见

各区(市)人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
为了规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，维护被征收房屋所有权人的合法权益，保障城市建设顺利实施，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和有关规定，结合我市实际，现提出以下意见：
一、健全征收机构
（一）枣庄市人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，各区（市）人民政府负责辖区内的房屋征收与补偿工作。
（二）枣庄市住房城乡建设主管部门为房屋征收部门，组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作；各区（市）人民政府确定的房屋征收部门，组织实施辖区内的房屋征收补偿工作。
（三）枣庄市住房城乡建设主管部门委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
（四）枣庄市住房城乡建设主管部门应会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对各区（市）房屋征收与补偿工作的监督指导。
二、房屋征收与补偿程序
（一）因公共利益的需要，征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、区（市）国民经济和社会发展年度计划。
（二）房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理征收范围内房屋的新建、扩建、改建和改变房屋用途等相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。
（三）各级人民政府组织规划、国土资源、监察、住房城乡建设、城市管理等部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并出具相关的法律文书。
（四）房屋所在地街道（乡镇）、居委会组织被征收人协商选择房地产评估机构。
（五）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
（六）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市或区（市）人民政府。
（七）市或区（市）人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
（八）市或区（市）人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
（九）市或区（市）人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关要求进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人500户以上的，应当经政府常务会议讨论决定。
（十）市或区（市）人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
（十一）市或区（市）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告；公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
（十二）房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。
（十三）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市或区（市）人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
（十四）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市或区（市）人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料。
（十五）房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
（十六）安置房建设完成，被征收人办理上房手续。
三、房屋征收与补偿标准
（一）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（二）征收房屋实行货币补偿的,货币补偿的金额按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定，征收房屋的最低货币补偿价格为同区位新建普通商品房市场评估价格的90%。
（三）征收房屋实行房屋产权调换的，安置房屋和征收房屋的价格均按规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被征收人所有。
（四）征收的住宅房屋实际用于经营使用的，且符合下列条件，房屋征收部门应当根据经营年限和实际用于营业的房屋面积，在住宅房屋评估价格的基础上，临主要街、路(含商业街、市场）的房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算)增加12%的事实营业补助；非临街的房屋每年增加6%的事实营业补助。但事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋的市场评估价格的85%。
1.取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；
2.房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致。
（五）房屋征收部门应当对被征收人支付一次性搬迁补偿费，住宅房屋每户标准为500元；非住宅房屋标准为每平方米10元。非住宅房屋的搬迁补偿费包括设备、用具等的拆除、运输、安装以及其它费用。实施司法强制执行的不支付搬迁补偿费。
（六）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当按照被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准，一次性支付临时安置补偿；临时安置补偿费低于1000元的按1000元支付。
（七）征收非住宅房屋造成停产、停业的，房屋征收部门应当对被征收人支付一次性停产、停业损失补偿费。营业用房按照实际营业房屋面积给予每平方米100元补偿；生产、办公等用房按照实际使用房屋面积给予每平方米70元补偿。
（八）被征收人在征收决定规定的签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议，并交出征收房屋钥匙的，房屋征收部门应当给予奖励和补助。奖励标准为每提前一天住宅房屋奖励1000元，非住宅房屋为每平方米15元，签约期限不少于10天；补助标准为住宅房屋每户3000元，非住宅房屋每平方米5元。逾期取消奖励和补助。
（九）用于安置的住宅房屋，房屋建筑面积不得低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积。被征收人只有一套住宅房屋且房屋建筑面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积标准，可以向房屋征收部门提出住房困难申请并出示相关证明，房屋征收部门可以在新闻媒体或者征收现场公示，公示时间不少于7天。公示无异议的，房屋征收部门应当按照多层楼房46平方米、高层楼房49平方米给予货币补偿或者房屋产权调换，上述面积以内的房屋差价款和增加面积所需的费用由房屋征收部门承担，超出的面积由被征收人按市场销售价格购买。
（十）被征收人选择房屋产权调换，在补偿协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费；被征收人使用房屋征收部门提供周转用房的，房屋征收部门不支付临时安置补偿费。临时安置补偿费的标准为住宅房屋每月每平方米8元，非住宅房屋每月每平方米15元。补偿协议规定的过渡期限因房屋征收部门责任造成延长的，从逾期之日起每月加倍付给被征收人临时安置补偿费；对周转房的使用人，应当自逾期之日起每月付给临时安置补偿费。
（十一）征收房屋的附属物、树木补偿标准按照枣建房字〔2008〕49号文件执行；住宅楼房层次差价系数参照商品房销售系数执行。
（十二）市直各有关部门要按照谁主管、谁负责的原则，切实做好下属单位、企业的房屋征收工作。电信、电力、广电、国防光缆、供水、燃气、热力等管线所属单位要按照谁的资产谁迁移的原则，积极支持和主动参与沿线的房屋征收工作。
四、房屋征收评估
（一）被征收房屋、同区位新建普通商品房或安置房屋的评估，由依法成立的具有三级以上房地产评估资质的单位评估。
（二）房屋征收部门每年向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名单。
房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
（三）被征收人对评估确定的房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向枣庄市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
（四）房屋征收评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其他评估方法，但应当在评估报告中说明原因。
五、加强对房屋征收工作的监督管理
（一）要建立完善房屋征收与补偿制度，遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用，并全部用于房屋征收补偿，不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠。严禁采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路中断等非法方式迫使被征收人搬迁。凡是房屋征收引起的来信来访，要本着实事求是和依法处理的原则，多作宣传解释工作，妥善解决矛盾。对采取暴力、威胁等方法阻挠依法进行的房屋征收与补偿工作的，绝不迁就，依法严肃处理。
（二）房屋征收工作政策性强、涉及面广，关系城市居民切身利益和社会稳定，要切实加强领导，明确部门责任。城市管理部门要加大对征收范围内违法建筑的查处力度，对征收决定期限内未自行拆除的违法建筑要依法进行查处；审计部门要加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，公布审计结果；监察部门要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府有关部门或单位及其工作人员的监察；公安部门对滥用强制手段侵害群众利益的案件，要坚决予以查处。有关部门要按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

二〇一一年二月二十八日