芜湖拆迁律师/芜湖市城市房屋拆迁管理办法

芜湖拆迁律师/芜湖市城市房屋拆迁管理办法/北京专业拆迁律师。燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，燕薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，律师执业证号：11101200510330274。燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上。
执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务
近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、河南拆迁：拒绝公开立项，得到行政复议申请书答复书。
2、湖北拆迁：从土炮卫士到理性维权。促成当事人与对方在拆迁补偿协议达成一致，签订了书面协议。
3、湖南拆迁：两度补签增额补偿协议。补偿拆迁款8万。
4、湖南拆迁：十被征地农户的维权。增加了20万元征地补偿款。

西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对无法无天的拆迁裁决。破除强拆危局。

东北地区:
1、辽宁拆迁：尚未建起的商用安置房。拆迁人将放弃近乎10万元的房屋差价额，按每年15万元进行营业损失补偿。
2、吉林拆迁：拯救强拆命运下的厂房。40万元签订了拆迁补偿协议。
3、黑龙江拆迁：获得回迁安置的营业用房。拆迁人对当事人进行了原位置回迁安置。
4、黑龙江拆迁：嵌套式维权。厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万。

西南地区：
1、贵州拆迁：被成功复议的用地批复。解决用地批复复议受阻。

华南地区：
1、广东拆迁：打好规划二审好翻身。上诉中级人民法院，最后裁定区人民法院重新审理城市规划局所作建设用地规划许可行政行为。

华北地区：
1、北京拆迁：迅阻裁决，猛涨补偿。实现了高达220万元的理想补偿。
2、北京拆迁：协议书性质定乾坤。拆迁方履行以两间承租房取得的拆迁补偿款38万余元的价格拆除其所有房屋，以1997.64元/平米的价格选购新建小区特惠商品房三套的协议。
3、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到270万补偿。
4、北京拆迁：法律代言。将补偿额度提升至210万元，并补充安置两套经济适用房
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿速增两倍。补偿额提升到100万元。
6、河北拆迁：先后被判违法的建设用地规划许可证、拆迁许可证。建设用地规划许可被撤、拆迁许可被判违法、裁决被判违法、强拆决定被判违法
7、天津拆迁：城管强拆拆迁户废墟重建房被判违法。市管理综合执法局违法行政。

华东地区：
1、山东拆迁：二破虚假拆迁 力保经营用房。证明宾馆用地不在拆迁的用地范围之内，最终不再拆除宾馆。
2、山东拆迁：从获补40万到获补120万。另行提供与原厂房面积相同的土地用以重新建厂经营，并给予120万元货币补偿款。
3、山东拆迁：十商户的理想拆迁补偿之路。10商户中，2户的签约额高达100万元，另2户的签约补偿额则是80万元，其他6户也因房而异地取得了理想补偿，额度从40万元到80万元不等。
4、山东拆迁：事实与雄辩。企业拆迁补偿从20万增至200万。
5、安徽拆迁：裁决后维权实现高于市场价的补偿。高于市场价的75万元补偿款。
6、江苏拆迁：沛县最牛拆迁维权案。原地安置了三套商品房，并额外给予了一笔数目不菲的安置补偿款。
7、江苏拆迁：房屋被偷拆后的理想补偿。以两套面积均为140平方米的房屋以及8万元货币补偿的对价签订了拆迁补偿协议。
8、江苏拆迁: 金牌律师的谈判能力。 争取到近900万巨额补偿.

芜湖市城市房屋拆迁管理办法　

　　第一章　总则
　　
　　第一条　为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设项目顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
　　
　　第二条　凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
　　
　　第三条　本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可粥 的单位。
　　
　　本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
　　
　　本办法所称房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
　　
　　第四条　市、县房地产行政管理部门（以下简称房屋拆迁管理部门）主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。
　　
　　各县区政府、建设、国土、规划、物价、市容、工商、教育、公安等有关部门应当依照本办法的规定，互相配合，保障房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　
　　第五条　拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当服从城市建设需要，在搬迁期限内完成搬迁。
　　
　　第六条　 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，促进城市生态环境的改善，切实保护文物古迹。
　　
　　第二章　拆迁管理
　　
　　第七条　拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地房屋拆迁管理部门提交下列资料：
　　
　　（一）建设项目批准文件；
　　
　　（二）建设用地规划许可证；
　　
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　
　　（四）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿所需专项资金证明；
　　
　　（五）拆迁计划和拆迁方案。
　　
　　前款第（五）项规定的拆迁计划，包括拆迁范围、方式、期限等；拆迁方案包括被拆迁房屋状况、各种补偿和补助费用概算、产权调换房屋安置标准、新建安置房屋平面设计图和地点、临时过渡方式及具体措施等。
　　
　　房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起8日内（听证所需时间除外），对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发《房屋拆迁许可证》；对不符合条件的，退回申请并书面说明理由。
　　
　　第八条　房屋拆迁许可证发放的同时，房屋拆迁管理部门应当将建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告的形式予以公布。
　　
　　第九条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。任何单位和个人不得擅自改变公告公布的拆迁范围和拆迁期限。
　　
　　需要扩大或缩小拆迁范围的，拆迁人应当向房屋拆迁管理部门提出申请。房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起10日内进行审查，对符合条件的，变更房屋拆迁许可证，并将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公布；对不符合条件的，退回申请并说明理由。
　　
　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前15日向房屋拆迁管理部门提出申请，经审查同意后办理拆迁延期手续，发布拆迁延期公告。
　　
　　第十条　拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　
　　（三）租赁房屋。
　　
　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过一年。
　　
　　有关部门在房屋拆迁管理部门书面通知载明的暂停期限内，就本条第一款所列事项以及拆迁公告发布后迁入人口和分户、并户及产权分割办理的相关手续无效，并不得作为拆迁补偿安置的依据。
　　
　　第十一条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。
　　
　　委托拆迁的，接受委托的单位应当取得房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁资格证书。
　　
　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
　　
　　第十二条　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
　　
　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
　　
　　第十三条　房屋拆迁管理部门应当建立健全住宅房屋拆迁最低保障制度，保障拆迁中最低收入群众的居住权。 
拆迁人应当执行政府确定的住宅房屋拆迁最低安置标准。
　　
　　第十四条　房屋拆迁管理部门应当加强拆迁政策的宣传、贯彻和落实，严格拆迁项目和拆迁现场的监督管理；会同相关部门建立、健全拆迁公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度，实行文明拆迁、规范服务，切实保护拆迁当事人的合法权益。
　　
　　拆迁人应当在拆迁现场做好拆迁政策的宣传、解释和动员工作，公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、办事程序、安置房源、补偿安置方案、补偿基准价格以及拆迁单位等，接受社会和群众监督。
　　
　　第十五条　在房屋拆迁管理部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本办法的规定就补偿形式和补偿金额、付款方式和期限、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任和争议解决方式以及当事人认为需要订立的其他条款，签订书面协议。
　　
　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
　　
　　第十六条　拆迁房地产管理部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议；代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议并经公证机关公证，办理证据保全。
　　
　　第十七条　拆迁补偿安置协议签订之后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以向人民法院申请先予执行。
　　
　　第十八条　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经申请，由房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁管理部门的，由同级人民政府裁决。裁决机关应当自受理裁决申请之日起30日内作出裁决。
　　
　　当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　
　　第十九条　在裁决规定的搬迁期限内，被拆迁人或房屋承租人无正当理由拒绝搬迁的，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门报请同级人民政府责令限期搬迁；逾期不搬迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。
　　
　　有关部门实施强制拆迁应遵循下列程序：
　　
　　（一）拆迁人提出申请；
　　
　　（二）房屋拆迁管理部门现场查勘，提出强制拆迁意见并报本级人民政府；
　　
　　（三）市、县人民政府进行审查，做出强制拆迁决定并责成有关部门实施；
　　
　　（四）房屋拆迁管理部门提前7日通知拆迁当事人；
　　
　　（五）实施强制拆迁时，执行人员应制作现场记录，记明强制执行过程和搬迁的财物。现场记录由执行人、被执行人和被拆迁房屋所在地街道办事处派出的见证人签名。被执行人拒绝签名的，应在现场记录中注明。
　　
　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
　　
　　第二十条　法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，从其规定。
　　
　　拆迁拨用房产，应当经房地产管理部门审核批准，按有关规定办理。
　　
　　拆迁按房改政策购买部分产权的住房，房屋所有人应当按房改政策补足部分产权后由拆迁人给予补偿、安置。
　　
　　第二十一条　转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目，应当经房屋拆迁管理部门同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。项目依法转让后，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人。
　　
　　房屋拆迁管理部门应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公布。凡未经依法办理拆迁项目变更手续，对拆迁当事人造成损害的，由拆迁项目转让人和受让人共同承担连带责任。
　　
　　第二十二条　拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
　　
　　房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。
　　
　　第二十三条　拆迁安置工作结束后，拆迁人应及时到房屋拆迁管理部门办理拆迁验收手续。验收合格后，规划部门方可办理工程开工手续。
　　
　　第二十四条　房屋拆迁后，拆迁人应到房地产管理部门办理房屋所有权注销手续。
　　
　　第二十五条　房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁单位和拆迁从业人员的管理，严格资证审查，实行市场准入和持证上岗制度。
拆迁单位应当加强行业自律，规范行业行为，努力促进行业的健康发展。
　　
　　第二十六条　房屋拆迁管理部门应当收集下列房屋拆迁资料，建立房屋拆迁档案：
　　
　　（一）房屋拆迁、建设的有关批准文件；
　　
　　（二）拆迁计划和拆迁方案及其调整资料；
　　
　　（三）委托拆迁合同副本；
　　
　　（四）拆迁过程中的行政执法文书；
　　
　　（五）与拆迁有关的其它档案资料。
　　
　　第三章　拆迁补偿与安置
　　
　　第二十七条　拆迁人应当对被拆迁人依照本办法规定凭被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明给予补偿。
　　
　　拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁未超过批准期限的临时建筑可以给予适当补偿。
　　
　　第二十八条　被拆迁房屋用途的确认和补偿：
　　
　　（一）被拆迁房屋用途分为住宅与非住宅。非住宅包括商业、生产、办公、仓储等用房；
　　
　　（二）住宅与非住宅房屋用途按被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明记载的设计用途确认并补偿。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前没有房地产权证等有效房屋产权证明或1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后具有房地产权证等有效房屋产权证明但未标明用途的被拆迁房屋，应当以产权档案记载为准并补偿。其中非住宅房屋的具体用途的认定，单位建房以《建设工程规划许可证》、私人建房以《建筑执照》等相关有效文件记载的用途为准；具体用途记载不明确的，应当由规划部门会同房地产管理部门查看原始资料和现场勘察后确认并补偿；
　　
　　（三）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前，已经改变房屋用途并连续使用的，经被拆迁人书面申请，可以按改变后的用途确认并补偿。其中改变房屋用途从事商业活动的，应同时具备以下条件，可以按商业用房确认并补偿：
　　
　　1.经营部位在被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明确认的合法建筑面积范围内；
　　
　　2.持有1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前合法有效的工商营业执照、纳税凭证等有效证明；
　　
　　3.房屋拆迁许可证和拆迁公告公布时正常营业的；
　　
　　4.经营者不是房屋产权人、共有人或直系亲属（含配偶）的，应当持有1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前合法有效的房屋租赁合同；
　　
　　（四）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行以后，具有房地产权证等有效房屋产权证明的，经规划部门批准改变房屋用途并办理变更登记的按批准变更登记后的用途确认并补偿。未经规划部门批准擅自改变房屋用途的，按下列规定办理：
　　
　　1.商业用房改为住宅用房或改为生产、办公、仓储等用房的，分别按住宅用房或生产、办公、仓储等用房确认并补偿；
　　
　　2.住宅用房改为商业用房的，按住宅用房确认并补偿；
　　
　　3.住宅用房改为生产、办公、仓储等用房的，分别按生产、办公、仓储等用房确认并补偿；
　　
　　4.生产、办公、仓储等用房改为商业用房或改为住宅用房的，分别按生产、办公、仓储等用房确认并补偿。
　　
　　第二十九条　房屋拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。
　　
　　除本办法第二十条第一款、第三十三条第二款、第三十四条第一款和第三十八条第三款规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。
　　
　　第三十条　被拆迁房屋的货币补偿金额根据政府公布的房屋拆迁补偿基准价格为依据确定，也可以委托具有法定资质的房地产评估机构根据房地产市场评估价格为依据确定。
　　
　　房地产评估机构由拆迁当事人协商确定；协商不成的，由房屋拆迁管理部门采取随机抽取的方式确定。
　　
　　第三十一条　房地产估价机构从事城市房屋拆迁估价活动，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的房地产评估资质。房屋拆迁管理部门应加强对拆迁估价机构和估价活动的监督管理，定期公布估价机构名录，实施备案管理。
　　
　　估价机构的估价活动应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。
　　
　　拆迁估价应当执行国家、省、市房地产估价规范和标准。
　　
　　拆迁当事人对估价机构出具的估价报告有异议的，有依法申请复核估价、另行估价和估价技术鉴定的权利。
　　
　　第三十二条　实行产权调换的，拆迁人应当与被拆迁人按照本办法第三十条规定计算被拆迁房屋的补偿金额，结合所调换房屋的价格结算产权调换的差价。
　　
　　第三十三条　拆迁公益事业用房及其附属物，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求，给予产权调换或货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
　　
　　行政划拨土地上经营性的公益事业用房和非住宅房屋拆迁给予货币补偿。
　　
　　第三十四条　被拆迁人属于生活特殊困难和住房困难的“双困”家庭，实行产权调换时，可以向拆迁单位出示相关证明并提出申请，拆迁人据此在现场公示（公示时间不少于7天），公示无异议的，拆迁人应当按照享受低保生活待遇的家庭人口，以政府确定的住宅房屋拆迁人均住房建筑面积最低安置标准补足安置。安置房价格高于被拆迁房屋价格的，被拆迁房屋和安置房不结算差价，无偿居住。
　　
　　被拆迁的“双困”家庭也可按政策规定申请承租廉租住房。
　　
　　第三十五条　市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上的住宅房屋拆迁中，被拆迁人可以申请购买拆迁安置房。拆迁安置房管理办法另行制定。
　　
　　第三十六条　符合廉租住房条件的被拆迁人在住宅房屋被拆迁时，可以申请廉租住房。廉租住房配租方式以实物配租为主，廉租住房管理办法另行制定。
　　
　　第三十七条　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
　　
　　第三十八条　拆迁公有住房，夫妻双方在同一城镇并于1998年12月31日以前承租公有住房未享受按房改政策购买公有住房的，可享受一次房改购房。公有住房承租人要求按房改政策购买所承租的公有住房，应由承租人持所在单位或街道办事处出具的“未享受房改购房证明”，向被拆迁人申请，经被拆迁人审核报市房改办批准后办理房改购房手续。
　　
　　公有住房承租人不享有房改购房权利的，可以按市场交易价格购买。
　　
　　公有住房承租人未能与被拆迁人达成解除租赁协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋差价和超出原面积部分的房价由被拆迁人承担，原房屋承租人继续承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　
　　第三十九条　实行产权调换的，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋。
　　
　　第四十条　拆迁所有人不明的房屋，由房屋拆迁管理部门公告，并按本办法规定补偿。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
　　
　　逾期无人请求产权的，偿还的房屋或补偿款由房屋拆迁管理部门代管。
　　
　　第四十一条　拆迁设有典权、产权或租赁纠纷的房屋，在拆迁管理部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门批准后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
　　
　　第四十二条　　拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，可由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁管理部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本办法第四十条第一款的规定实施拆迁。
　　
　　拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押或者达成清偿协议后，方可给予补偿。
　　
　　第四十三条　拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
　　
　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行过渡的，拆迁人应当付给临时安置补助费或停产停业损失费；由拆迁人提供周转房的，不再付临时安置补助费或停产停业损失费。
　　
　　过渡期限应在协议中明确。
　　
　　第四十四条　拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
　　
　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
　　
　　第四十五条　本办法所规定的房屋拆迁补偿基准价格、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失费以及附属物补偿等，由房屋拆迁管理部门会同价格、国土主管部门制定，报本级人民政府批准后，定期公布。
　　
　　第四十六条　被拆迁人用货币补偿款在本市行政区域内购买的住宅房和产权调换的住宅房，与被拆迁房屋建筑面积相等的部分，办理房地产权证时免缴有关税费。