德州拆迁律师/征地拆迁律师/德州市房屋征收与补偿办法

德州拆迁律师/征地拆迁律师/德州市房屋征收与补偿办法

北京文薪征地拆迁律师团维权热线：13601297308

燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，文薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
　　
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务

近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、湖南拆迁：拒绝立项信息公开，被行政复议确认违法。
2、湖北拆迁：公租房拆迁，获得满意的拆迁补偿。
3、湖南拆迁：三次补签补偿协议。增加拆迁款15万元。
4、湖南拆迁：100余户征地农户集体维权。每亩增加1万6千元征地补偿款。
西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对违法的拆迁裁决。
2、陕西拆迁：风景区违法拆迁，经法院三次审理最终撤销拆迁许可证。
3、青海拆迁：违法征地批文被省政府撤销。
东北地区:
1、辽宁拆迁：营业房拆迁，被拆迁人获得每年20万共40万营业损失补偿。
2、吉林拆迁：房改私房，获得与商品房同等待遇的拆迁补偿。
3、黑龙江拆迁：获得理想的原地回迁。
4、辽宁拆迁：多元诉讼，使委托人厂房补偿增加800余万。
西南地区：
1、贵州拆迁：规划许可证被依法撤销，从源头上遏制违法拆迁。
2、四川拆迁：十七户居民集体维权，原地回迁喜获更大面积房产。
3、重庆拆迁：500多平自建房，换得7套共800多平房屋置换。
华南地区：
1、广东拆迁：三年上访未解决，请律师维权后两个月彻底化解历史难题。
2、广西拆迁：5层楼的农民房，从140万补偿增加到300万。
华北地区：
1、北京拆迁：遏制裁决，获得涨幅100多万元的理想补偿。
2、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到180万。
4、北京拆迁：法律维权。多补两套经济适用房。
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿增两倍。补偿额提升到400万元。
6、河北拆迁：依次撤销建设用地规划许可证和拆迁许可证。
7、天津拆迁：50年私房被认定违章，经维权终获合理补偿。
华东地区：
1、山东拆迁：二破违法拆迁，力保营业用房。证明委托人店铺不在拆迁规划用地范围之内，最终使委托人店铺免于拆迁。
2、山东拆迁：从补偿10万到获补100万。获得了原来十倍的补偿。
3、山东拆迁：八农户获得房屋面积1.5倍的置换房屋。

德州市国有土地上房屋征收与补偿条例

各县(市、区)人民政府(管委会),市政府各部门:
　　为进一步规范完善城市房屋拆迁管理,根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定,结合我市实际,现就贯彻实施《条例》提出以下意见。
　　一、加强拆迁计划管理,合理控制拆迁规模
　　各县(市)政府要依据城市规划和本地经济社会发展实际,科学编制城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划,经市房屋拆迁行政主管部门和发展改革部门初审,报省建设行政主管部门会同省发展改革部门审批后实施。规划、计划的编制要根据当地经济社会发展水平和居民收入状况,合理确定拆迁规模,使房屋拆迁计划与固定资产投资计划、城市规划和建设计划相协调。今后,凡未列入房屋拆迁年度计划的项目,不得核发《拆迁许可证》。
　　二、以市场评估为依据,确定房屋拆迁补偿价格
　　被拆迁房屋货币补偿价格,以同区位新建普通商品房的市场价格为依据,结合被拆迁房屋的新旧程度和结构等因素评估确定。各估价机构要以与《条例》配套出台的《山东省城市房屋拆迁评估办法》为依据进行评估,严格执行最低货币补偿标准。拆迁当事人对评估结果有异议、不能协商解决的,提出异议的当事人可以向原估价机构申请复核,也可另行委托房地产估价机构重新评估,重新评估结果与原评估结果误差在5%以内的,原评估结果有效,超过5%且不能协商一致的,提出异议的当事人可以向市或省城市房屋拆迁评估专家委员会申请技术鉴定,其鉴定结论作为最终裁决依据。
　　拆迁的住宅房屋用作营业用房,已取得营业执照、税务登记证并有纳税记录,且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的,按实际营业面积在住宅房屋补偿标准基础上提高20%,临时安置补助费、搬家补助费执行住宅标准。
　　三、加强拆迁安置房建设,确保被拆迁群众居住需要
　　加强拆迁安置房年度计划管理。要依据城市规划和本地经济社会发展的实际,在编制城市房屋拆迁年度计划的同时,按照已确定的拆迁规模,编制拆迁安置房年度建设计划。拆迁住宅房屋,不论市政公益项目,还是开发项目,都要提供与被拆迁房屋面积相当、数量足够的安置用房,房屋拆迁行政主管部门要把安置房建设作为拆迁许可的一个重要条件,凡不能提供拆迁安置用房的,不予许可拆迁。要优先保证被拆迁居民的就地安置,凡拆迁用于住宅房屋建设的项目,必须优先保证被拆迁人就地安置,国土资源部门要把拆迁范围内被拆迁户的回迁安置作为土地出让的必要条件,凡没有拆迁安置方案或者安置房方案不合理,不能保证被拆迁户回迁安置的,一律不准土地招拍挂。
　　四、建立健全拆迁补偿最低住房保障制度
　　被拆迁人只有1套住宅房屋,且房屋面积低于建筑面积46m2(房产证登记面积)的,被拆迁人要求货币补偿的,拆迁人应当按照建筑面积46m2和该区域评估均价进行货币补偿;要求产权调换的,拆迁人应提供相应面积(不低于46m2)和数量的安置房,具备就地安置条件的就地提供,不具备就地安置的异地安置,确保被拆迁人基本居住需要。因拆迁人不能提供符合最低保障标准面积和数量的安置房的,拆迁人应提供该区域内其他户型新建普通商品房进行安置,增加面积所需费用由拆迁人承担。拆迁管理部门对拆迁范围内享受最低住房面积保障的被拆迁人资格进行审核、公示,房产管理部门配合提供该类被拆迁人的房屋产权档案资料。
　　五、加强管理,严格规范房屋拆迁行为
　　(一)健全制度,规范管理。要按照建设部《城镇房屋拆迁管理规范化工作指导意见》(建住房〔2004〕145号),建立完善房屋拆迁听证等各项制度,逐步建立起科学有序、行为规范、办事高效、公开透明的城镇房屋拆迁工作机制。加强对房屋拆迁公司、房屋拆迁估价机构的资格管理,建立规范的市场准入和清出制度。严格拆迁单位及估价机构资格年度考核,对违规拆迁、在拆迁估价工作中弄虚作假、严重损害群众利益的单位和个人,要严肃查处,依法清出拆迁市场。加强房屋拆除安全监督管理,房屋拆除要由具有拆除资质的建筑企业承担,拆迁人与拆除施工单位要建立拆除安全责任制,严防房屋拆除人身伤亡事故发生。严格落实拆迁公示制度,推行挂牌上岗,增加拆迁工作透明度。拆迁人取得房屋拆迁许可证后,应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等内容,自觉接受社会监督。
　　(二)加强拆迁资金监管。所有拆迁项目,无论是公益性项目还是经营性项目、招商引资项目,拆迁补偿安置资金必须足额到位,全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构要共同签订协议,实行专户储存、专款专用。具体实施办法由市房屋拆迁行政主管部门制定并公布。
　　(三)严格依法实施拆迁。房屋拆迁管理部门、公安部门要加强配合,加大对违法拆迁行为的查处力度,严禁采取停水、停电、停气、停暖、断路、砸门破窗等手段,强迫被拆迁居民搬迁。对违反城市规划以及审批程序,盲目扩大拆迁规模以及滥用职权强制拆迁的要依法严肃查处;对在拆迁中连续发生严重损害群众利益导致恶性事件的,要追究相关领导人和直接责任人的责任。对所提要求不切实际、拒不配合拆迁的,要扎实做好思想工作,视不同情况分别进行处理,必要时进行行政裁决,依法强制拆迁。
　　六、德州市城区房屋拆迁相关补助标准
　　(一)我市最低货币补偿标准,不得低于同区位新建普通商品房市场价格的93%。(二)搬家补助费:拆迁住宅房屋8元/m2,非住宅房屋12元/m2。(三)临时安置补助费:选择货币补偿的,一次性给予补助。其中:住宅房屋20元/m2,非住宅房屋30元/m2。选择房屋安置的,住宅房屋按6元/m2?月,非住宅房屋按8元/m2?月。因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,自逾期之月起增加1倍临时安置补助费;拆迁人对周转房的使用人,自逾期之月起支付临时安置补助费。(四)经营性补助费:根据德州市商业用地土地级别(德政字〔2006〕51号文件)确定经营性补助费:一级100元/m2、二级80元/m2、三级60元/m2、四级40元/m2、五级30元/m2。
　　土地级别界线为:一级地北至天衢路,东至东地中大街,南至新华路,西至京沪铁路。二级地北至青年路,东至岔河,南至新岭路,西至铁西大道(上述一级地除外);德州经济开发区由天衢东路、晶华大道、新河东路、新兴大街围成的区域。三级地北至苹果园路、大学东路,东至京福高速公路,南至新河东路、岔河、丰源路,西至运河大道(上述一、二级地除外)。四级地北至高速公路北连接线,东至减河,南至规划路,西至瑞丰大道(上述一、二、三级地除外)。五级地是上述一、二、三、四级地以外的土地。(五)委托拆迁费:拆迁补偿安置费的2%;市城市房屋拆迁评估专家委员会专家鉴定费按评估价值的千分之五收取。(六)房屋附属物的补偿由估价机构评估确定。被拆迁房屋有天然气、集中供暖等设施的,按有关部门实际收取的开口费予以补偿;有线电视、固定电话、宽带按照有关部门规定的迁移费用予以补偿。
　　七、切实做好信访工作,维护社会稳定
　　做好拆迁信访工作是接受群众监督,维护被拆迁人合法权益的重要形式,各级政府和有关部门要高度重视,及时妥善处置。凡是拆迁引起的信访、上访,拆迁管理部门要协调拆迁人、委托拆迁人,按照实事求是和依法处理的原则,妥善解决矛盾。积极开展对拆迁上访特别是群体上访、越级上访、重复上访案件的排查调处工作,对信访反映的重点问题,落实责任单位和责任人,限期解决,对因拆迁人原因造成群体上访影响社会稳定的项目,在拆迁人与全部被拆迁人达成补偿安置协议前,规划、建设主管部门暂缓办理规划、开工等相关手续。对被拆迁人的一些不合理要求,要做好深入细致的思想工作,不得做出违反规定的承诺。对上访中违犯《信访条例》的行为,要依法严肃处理。
　　八、加强领导,落实责任
　　房屋拆迁工作关系到城市居民切身利益和社会稳定,各级各有关部门要高度重视,明确责任,认真抓好落实。建设部门要抓好政策研究和指导,加强督促检查;发展改革部门要加强对建设项目的立项审查,配合做好拆迁计划管理;房管部门要加强对评估机构的管理,与拆迁主管部门互相配合,定期公布评估机构名单,做好房屋拆迁后房产证的注销等后续工作;城市管理执法部门要加大拆迁范围内违章建设的查处力度,对拆迁期限内未自行拆除的违章建设要根据拆迁人的申请进行依法查处;公安、监察部门要加大对城市房屋拆迁中违法违规案件的查处力度,对滥用强制手段侵害群众利益的案件,要坚决予以查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　九、各县(市)可依据省《条例》和本意见,并结合当地实际制定具体实施意见,报市政府批准后执行。
　　十、本意见自公布之日起施行。省《条例》颁布实施后至本意见公布日期间已发放拆迁许可的项目参照本意见执行。省《条例》颁布实施前由拆迁管理部门公告实施的拆迁,按照原规定执行。其他未尽事宜,按照省《条例》执行。