宣城拆迁律师/征地拆迁律师/宣城市房屋征收与补偿办法

宣城拆迁律师/征地拆迁律师/宣城市房屋征收与补偿办法

北京文薪征地拆迁律师团维权热线：13601297308

燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，文薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
　　
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务

近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、湖南拆迁：拒绝立项信息公开，被行政复议确认违法。
2、湖北拆迁：公租房拆迁，获得满意的拆迁补偿。
3、湖南拆迁：三次补签补偿协议。增加拆迁款15万元。
4、湖南拆迁：100余户征地农户集体维权。每亩增加1万6千元征地补偿款。
西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对违法的拆迁裁决。
2、陕西拆迁：风景区违法拆迁，经法院三次审理最终撤销拆迁许可证。
3、青海拆迁：违法征地批文被省政府撤销。
东北地区:
1、辽宁拆迁：营业房拆迁，被拆迁人获得每年20万共40万营业损失补偿。
2、吉林拆迁：房改私房，获得与商品房同等待遇的拆迁补偿。
3、黑龙江拆迁：获得理想的原地回迁。
4、辽宁拆迁：多元诉讼，使委托人厂房补偿增加800余万。
西南地区：
1、贵州拆迁：规划许可证被依法撤销，从源头上遏制违法拆迁。
2、四川拆迁：十七户居民集体维权，原地回迁喜获更大面积房产。
3、重庆拆迁：500多平自建房，换得7套共800多平房屋置换。
华南地区：
1、广东拆迁：三年上访未解决，请律师维权后两个月彻底化解历史难题。
2、广西拆迁：5层楼的农民房，从140万补偿增加到300万。
华北地区：
1、北京拆迁：遏制裁决，获得涨幅100多万元的理想补偿。
2、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到180万。
4、北京拆迁：法律维权。多补两套经济适用房。
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿增两倍。补偿额提升到400万元。
6、河北拆迁：依次撤销建设用地规划许可证和拆迁许可证。
7、天津拆迁：50年私房被认定违章，经维权终获合理补偿。
华东地区：
1、山东拆迁：二破违法拆迁，力保营业用房。证明委托人店铺不在拆迁规划用地范围之内，最终使委托人店铺免于拆迁。
2、山东拆迁：从补偿10万到获补100万。获得了原来十倍的补偿。
3、山东拆迁：八农户获得房屋面积1.5倍的置换房屋。

为进一步明确工作职责，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人合法权益，促进我市城市建设和经济社会又好又快发展，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，结合我市实际，制定本工作流程。
　　一、前期工作流程
　　1.纳入国民经济和社会发展年度计划
　　每年12月份，市住建委会同市发改委、市规划局、市国土局、宣州区政府（以下简称“区政府”）等单位，依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，研究下一年度市政公用事业建设、保障性安居工程建设、旧城区改建等涉及国有土地上房屋征收计划。其中，保障性安居工程建设、旧城区改建项目还应纳入市国民经济和社会发展年度计划。年度计划经市政府审议后，呈市人大审议决定。（责任单位：市住建委、市发改委、市规划局、市国土局、区政府）
　　市、区制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划时，应将确需征收房屋的各项建设纳入，并广泛征求社会公众意见，进行科学论证。（责任单位：市发改委、市国土局、市规划局、市住建委、区政府）
　　2.实施房屋征收建设项目的确定
　　启动房屋征收工作前，由市政府组织发改、规划、国土、住建、财政等有关部门，就实施房屋征收的建设项目是否属于公共利益的需要，是否符合《条例》规定的相关规划、计划，以及建设项目的立项、用地范围、征收补偿和拟征收范围内的土地使用权收回等事项进行研究，予以明确，作为启动房屋征收工作的依据。（责任单位：市政府及市发改委、市规划局、市国土局、市住建委、市财政局等部门）
　　3.相关补偿标准制定与公布
　　每年市住建委就房屋搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等标准组织评估。相关补偿标准经市政府审定后，由市住建委、市国土局、市物价局、市财政局联合印发执行。（责任单位：市住建委、市国土局、市物价局、市财政局）
　　二、征收决定阶段流程
　　4.拟定征收补偿方案
　　宣州区房屋征收部门应当根据房屋征收计划和市政府有关文件精神，拟定征收补偿方案，经征求市规划、住建、国土、财政等相关部门意见后，报区政府审定，并报市住建委备案。（责任单位：区政府、区房屋征收部门）
　　5.区政府论证、征求意见与公布
　　区政府收到征收补偿方案后2日内 ，组织物价、住建、国土、城管执法、监察、民政等部门对征收补偿方案进行论证。对论证通过的方案予以公布，征求公众意见。征求意见期限为30日。区政府应当在征求意见期满后5日内，对根据公众意见修改的情况进行审核，并及时将征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。（责任单位：区政府）
　　方案征求意见期间应完成以下工作：
　　（1）告知。区政府召开会议进行部署，区房屋征收部门组织相关街道办事处（乡镇）、居（村）委会工作人员，分工负责，分片包干，逐户上门宣传、告知。通过告知征收方案，宣讲补偿安置政策，取得被征收人支持配合。（责任单位：区政府、区房屋征收部门）
　　（2）调查登记。房屋征收实施单位采取入户调查等方式，对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积、附属物等情况进行调查登记。同时，应继续向被征收人讲清征收补偿政策，征求被征收人对补偿方案的意见，并认真做好登记和记录。（责任单位：房屋征收实施单位）
　　（3）座谈。召集被征收人代表就征收补偿方案进行座谈讨论，听取意见，对被征收人提出的问题，由房屋征收实施单位收集整理后，区政府统一答复。（责任单位：区政府）
　　（4）调查、认定和处理。区政府组织市规划局、市城管执法局、市住建委（含房管局）、市国土局、市监察局等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理。（责任单位：区政府、市规划局、市城管执法局、市住建委、市国土局、市监察局）
　　6.听证
　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，区政府应按照听证有关规定，组织召开由被征收人代表、部分市区人大代表、政协委员及专家代表参加的听证会，并根据听证会情况进一步修改征收补偿方案。（责任单位：区政府）
　　7.社会稳定风险评估
　　作出房屋征收决定前，区政府按有关规定进行社会稳定风险评估工作，并将评估报告报市住建委备案，同时抄送市信访局、维稳办及有关部门。（责任单位：区政府）
　　8.资金保障
　　区政府发布征收决定前，征收补偿费用应当足额到位，专户存储。（责任单位：区政府，市国投公司，市、区财政局）
　　9.区政府作出征收决定
　　完成社会稳定风险评估以及对确需组织听证的已组织听证后，区政府作出是否征收决定。涉及被征收人数量较多的，应当经过区政府常务会议讨论决定。（责任单位：区政府）
　　10.通知
　　征收决定作出后，区房屋征收部门要书面通知市规划、国土、住建（含房管）、工商、税务等相关部门依法暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变用途、工商注册、税务登记等手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
　　区房屋征收部门还应及时通知市公安部门暂停办理征收范围内居民迁入或分户等手续。因出生、毕业、婚姻、军人复转退以及刑满释放等原因，确需迁入征收范围内入户或分户的，公安部门应将入户、分户情况及时通知区房屋征收部门。（责任单位：区房屋征收部门、市规划局、市国土局、市住建委、市工商局、市国税局、市地税局、市公安局）
　　11.征收公告
　　区政府作出征收决定后，及时发布征收公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。（责任单位：区政府）
　　12.选定评估机构
　　区房屋征收部门可以向被征收人提供不少于两家房地产价格评估机构，并说明其资质、信誉等情况，供被征收人选择。被征收人也可以选择房屋征收部门提供名单以外的具有相应资质的房地产价格评估机构。具体选定工作按照《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》执行。（责任单位：区房屋征收部门、房屋征收实施单位）
　　13.房屋调查登记和公布结果
　　区房屋征收部门应在区政府作出房屋征收决定后，将被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查登记结果在房屋征收范围内予以公布，接受群众监督、举报。（责任单位：区房屋征收部门）
　　三、征收实施阶段流程
　　14.房屋评估
　　评估机构应在委托单位规定的时间内完成房屋评估（评估时点为房屋征收决定公告之日）。评估结果要张榜公示，接受咨询和监督。（责任单位：区房屋征收部门、评估机构）
　　15.评估异议复核及鉴定
　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，评估机构应当自收到申请之日起10日内完成复核；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内完成鉴定。（责任单位：评估机构、市住建委）
　　16.签订安置补偿协议
　　区房屋征收部门应在评估结果公示期满后，按征收决定确定的期限，与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。（责任单位：区房屋征收部门、房屋征收实施单位）
　　补偿协议订立后，被征收人不履行补偿协议约定义务的，区房屋征收部门应依法及时提起诉讼。（责任单位：区房屋征收部门、区法院）
　　四、征收后续阶段流程
　　17.区政府作出补偿决定
　　区房屋征收部门与被征收人在征收方案确定的签约期限内未达成补偿协议、或房屋所有权人不明的，由区房屋征收部门报请区政府作出补偿决定。区政府应当在收到申请后及时作出补偿决定。补偿决定应当依法送达被征收人，并在房屋征收范围内予以公告。（责任单位：区政府）
　　18.区政府申请法院强制执行
　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，区政府应当依法向区法院申请强制执行。（责任单位：区政府、区法院）
　　19.征收房屋拆除
　　补偿协议签订并腾空房屋后，区房屋征收部门应当及时组织拆除被征收房屋。（责任单位：区房屋征收部门）
　　20.建档
　　区房屋征收部门要依法建立房屋征收补偿档案。一是对各流程所有活动形成的所有纸质载体（包括通知、决定、规定、报纸、登记表、协议、照片等）、电子载体（包括视频、录音等）及时归档。二是对张贴等流程，包括公告、公示以及其他由行政机关单方面提供争议较大的载体，申请公证机关依法予以公证保全固定。（责任单位：区房屋征收部门）
　　21.区政府移交征收土地
　　征收工作完毕形成净地后，区政府以公文形式将被征收土地移交市政府，并办好移交手续。（责任单位：区政府、市国土局、市住建委）
　　22.补偿情况及审计结果公布
　　征收补偿完毕后，区房屋征收部门及时将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。（责任单位：区房屋征收部门）
　　审计机关对征收补偿费用管理和使用情况进行审计监督，并及时公布审计结果。（责任单位：市、区审计局）