银川拆迁律师/征地拆迁律师/银川国有土地房屋征收与补偿办法

银川拆迁律师/征地拆迁律师/银川国有土地房屋征收与补偿办法/北京拆迁律师。燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，燕薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，律师执业证号：11101200510330274。燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上。
执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务
近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、河南拆迁：拒绝公开立项，得到行政复议申请书答复书。
2、湖北拆迁：从土炮卫士到理性维权。促成当事人与对方在拆迁补偿协议达成一致，签订了书面协议。
3、湖南拆迁：两度补签增额补偿协议。补偿拆迁款8万。
4、湖南拆迁：十被征地农户的维权。增加了20万元征地补偿款。

西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对无法无天的拆迁裁决。破除强拆危局。

东北地区:
1、辽宁拆迁：尚未建起的商用安置房。拆迁人将放弃近乎10万元的房屋差价额，按每年15万元进行营业损失补偿。
2、吉林拆迁：拯救强拆命运下的厂房。40万元签订了拆迁补偿协议。
3、黑龙江拆迁：获得回迁安置的营业用房。拆迁人对当事人进行了原位置回迁安置。
4、黑龙江拆迁：嵌套式维权。厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万。

西南地区：
1、贵州拆迁：被成功复议的用地批复。解决用地批复复议受阻。

华南地区：
1、广东拆迁：打好规划二审好翻身。上诉中级人民法院，最后裁定区人民法院重新审理城市规划局所作建设用地规划许可行政行为。

华北地区：
1、北京拆迁：迅阻裁决，猛涨补偿。实现了高达220万元的理想补偿。
2、北京拆迁：协议书性质定乾坤。拆迁方履行以两间承租房取得的拆迁补偿款38万余元的价格拆除其所有房屋，以1997.64元/平米的价格选购新建小区特惠商品房三套的协议。
3、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到270万补偿。
4、北京拆迁：法律代言。将补偿额度提升至210万元，并补充安置两套经济适用房
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿速增两倍。补偿额提升到100万元。
6、河北拆迁：先后被判违法的建设用地规划许可证、拆迁许可证。建设用地规划许可被撤、拆迁许可被判违法、裁决被判违法、强拆决定被判违法
7、天津拆迁：城管强拆拆迁户废墟重建房被判违法。市管理综合执法局违法行政。

华东地区：
1、山东拆迁：二破虚假拆迁 力保经营用房。证明宾馆用地不在拆迁的用地范围之内，最终不再拆除宾馆。
2、山东拆迁：从获补40万到获补120万。另行提供与原厂房面积相同的土地用以重新建厂经营，并给予120万元货币补偿款。
3、山东拆迁：十商户的理想拆迁补偿之路。10商户中，2户的签约额高达100万元，另2户的签约补偿额则是80万元，其他6户也因房而异地取得了理想补偿，额度从40万元到80万元不等。
4、山东拆迁：事实与雄辩。企业拆迁补偿从20万增至200万。
5、安徽拆迁：裁决后维权实现高于市场价的补偿。高于市场价的75万元补偿款。
6、江苏拆迁：沛县最牛拆迁维权案。原地安置了三套商品房，并额外给予了一笔数目不菲的安置补偿款。
7、江苏拆迁：房屋被偷拆后的理想补偿。以两套面积均为140平方米的房屋以及8万元货币补偿的对价签订了拆迁补偿协议。
8、江苏拆迁: 金牌律师的谈判能力。 争取到近900万巨额补偿.

银川市城市国有土地上房屋征收与补偿办法(草案)
　　
　　第一章 总 则
　　
　　第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律﹑法规,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条 在本市城市行政规划区域内国有土地上房屋征收与补偿适用本办法。
　　第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
　　第四条银川市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　银川市土地储备局为市房屋征收部门(以下称房屋征收部门),组织实施市辖三区内的房屋征收与补偿工作。
　　规划、国土、公安、住房保障、城管、发展改革、财政、物价、监察、审计等相关部门应当依照本办法的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
　　第五条 房屋征收部门可以委托市辖三区政府实施房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
　　第六条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的单位应当对举报事项及时核实、处理。
　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作有关部门或者单位及其工作人员的监察。
　　
　　第二章 征收决定
　　
　　第七条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市人民政府作出房屋征收决定:
　　(一)国防和外交的需要;
　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
　　第八条 依照本办法第七条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
　　第九条 房屋征收决定应当遵循以下步骤:
　　(一)房屋征收部门对拟房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布;
　　(二)拟定房屋征收补偿方案,上报市人民政府;
　　(三)市人民政府应当组织相关部门对征收补偿方案进行论证,并征求公众意见;
　　(四)市人民政府组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定;
　　(五)市人民政府按照有关规定进行社会稳定风险评估;
　　(六)市人民政府作出房屋征收决定;
　　第十条 对拟征收补偿方案市人民政府征求公众意见应当遵循以下步骤:
　　(一)市人民政府公布拟征收补偿方案;
　　(二)市人民政府征求公众意见,征求意见期限不得少于30日;
　　(三)市人民政府汇总研究公众反馈的意见并予以公布;
　　因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的,市人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会;
　　(四)市人民政府根据公众意见及听证会情况修改完善征收补偿方案,及时予以公布;
　　第十一条 征收部门书面通知有关部门对拟征收范围内的单位和个人不得进行户口迁入或者分户。
　　第十二条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。
　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
　　第十三条 市人民政府作出房屋征收决定前,应当开展社会稳定风险评估。社会稳定风险评估工作由房屋征收部门承担。
　　房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经市政府常务会议讨论决定。
　　第十四条 市人民政府建立征收储备金制度,根据每年征收计划,将征收所需资金列入市级财政预算,建立征收专户;作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
　　监察、审计部门应当加强对征收补偿资金使用情况的监督和审计。
　　第十五条 市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案、征收期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。
　　银川市人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
　　房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
　　第十六条 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
　　
　　第三章 补偿与安置
　　
　　第十七条 征收补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,被征收人有权选择补偿方式。但下列情形除外:
　　(一)征收非公益事业房屋的附属物,不作产权调换;
　　(二)征收用于社会保障的租赁居住房屋,被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换;
　　第十八条 市人民政府作出房屋征收决定前,应当组织相关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的应当给予补偿;对认定为违法建筑的,不予补偿。
　　第十九条 征收产权不明确或有债务纠纷的房屋,房屋征收部门应当提出补偿安置方案,报市人民政府作出补偿决定后实施拆迁。征收前,房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项向公证机关申请办理证据保全。
　　第二十条 征收设有抵押权的房屋或土地,由抵押人用其他可用于抵押的房产和抵押权人重新设立抵押权或者抵押人清偿债务后,方可给予补偿或安置。
　　征收的房屋或土地被法院或其他部门依法查封的,由被拆迁人与法院或者其部门协商解除查封后,方可给予补偿或安置。
　　第二十一条 征收补偿包括:
　　(一)被征收房屋价值的补偿;
　　(二)被征收房屋装潢、附属物价值的补偿;
　　(三)搬迁补助费;
　　(四)临时安置补助费;
　　(五)因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿;
　　市人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
　　被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。搬迁补偿费、临时安置补偿由房屋征收部门依据房地产市场变动情况定期公布;装潢费、附属物价值的补偿由房屋征收部门和被征收人协商确定,协商不一致的由被征收人或承租人委托房屋评估机构进行评估;停产停业损失补偿应根据房屋被征收前的纳税、停产停业期限等因素给予停产停业损失补偿,具体办法按照自治区相关规定执行。
　　第二十二条 被征收人选择产权调换的,房屋征收部门应当提供产权调换房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。
　　因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
　　第二十三条 产权调换房屋的价值,由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点评估确定,并以此作为结算产权调换差价的依据。
　　产权调换(安置)房屋为保障性住房、共有产权房或政府其他种类定销商品房的,其价格按政府或物价部门有关文件执行,不再另行评估。
　　第二十四条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,可按照我市保障性住房的有关规定优先申购。
　　被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿标准低于当年限价商品房最低均价的,房屋征收部门应当按照当年限价商品房最低均价的标准对被征收人予以补偿。
　　第二十五条 征收直管房产或单位自管公有住宅房屋,被征收人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被征收人对房屋承租人进行安置的,对被征收人给予补偿。
　　被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　第四章 征收评估
　　第二十六条 对被征收房屋进行房地产市场价值评估,应当由具有相应资质的房地产评估机构(以下简称评估机构)按照国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法评估确定。
　　房屋征收部门应当定期向社会公布评估机构名录单,供被征收人选择。
　　第二十七条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体实施办法按照有关规定执行。
　　第二十八条 评估机构应当独立开展工作,遵循公开、公平、公正的原则对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。
　　被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第二十九条 评估结果应在征收范围内向被征收人公示,公示内容中应约定与被征收人收取分户评估报告的方式,公示期限为7日。
　　第三十条 被征收人对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起15日内,向评估机构书面申请复核评估。评估结果发生变化的,应当出具复核评估报告;评估结果没有发生变化的,应当书面答复申请人。被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核评估结果有异议的,自收到复核评估结果之日起15日内,可以向银川市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　第五章 补偿协议和补偿决定
　　第三十一条 房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
　　第三十二条 房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并在征收完成后将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。
　　第三十三条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
　　作出房屋征收决定的市人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
　　第三十四条 补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
　　第三十五条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
　　被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
　　第三十六条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
　　第六章 法律责任
　　第三十七条 市人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第三十八条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
　　第三十九条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
　　第四十条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。
　　第四十一条 评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第七章 附 则
　　第四十二条 灵武、贺兰、永宁在城市行政规划区内国有土地上实施房屋征收,并需要对被征收人补偿安置的,参照本办法执行。
　　第四十三条 本办法自 年 月 日起施行。