海口拆迁律师/征地拆迁律师/海口国有土地房屋征收与补偿办法

海口拆迁律师/征地拆迁律师/海口国有土地房屋征收与补偿办法/北京知名拆迁律师。燕薪律师北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，燕薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，律师执业证号：11101200510330274。燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上。
执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务

近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、河南拆迁：拒绝公开立项，得到行政复议申请书答复书。
2、湖北拆迁：从土炮卫士到理性维权。促成当事人与对方在拆迁补偿协议达成一致，签订了书面协议。
3、湖南拆迁：两度补签增额补偿协议。补偿拆迁款8万。
4、湖南拆迁：十被征地农户的维权。增加了20万元征地补偿款。

西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对无法无天的拆迁裁决。破除强拆危局。

东北地区:
1、辽宁拆迁：尚未建起的商用安置房。拆迁人将放弃近乎10万元的房屋差价额，按每年15万元进行营业损失补偿。
2、吉林拆迁：拯救强拆命运下的厂房。40万元签订了拆迁补偿协议。
3、黑龙江拆迁：获得回迁安置的营业用房。拆迁人对当事人进行了原位置回迁安置。
4、黑龙江拆迁：嵌套式维权。厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万。

西南地区：
1、贵州拆迁：被成功复议的用地批复。解决用地批复复议受阻。

华南地区：
1、广东拆迁：打好规划二审好翻身。上诉中级人民法院，最后裁定区人民法院重新审理城市规划局所作建设用地规划许可行政行为。

华北地区：
1、北京拆迁：迅阻裁决，猛涨补偿。实现了高达220万元的理想补偿。
2、北京拆迁：协议书性质定乾坤。拆迁方履行以两间承租房取得的拆迁补偿款38万余元的价格拆除其所有房屋，以1997.64元/平米的价格选购新建小区特惠商品房三套的协议。
3、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到270万补偿。
4、北京拆迁：法律代言。将补偿额度提升至210万元，并补充安置两套经济适用房
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿速增两倍。补偿额提升到100万元。
6、河北拆迁：先后被判违法的建设用地规划许可证、拆迁许可证。建设用地规划许可被撤、拆迁许可被判违法、裁决被判违法、强拆决定被判违法
7、天津拆迁：城管强拆拆迁户废墟重建房被判违法。市管理综合执法局违法行政。

华东地区：
1、山东拆迁：二破虚假拆迁 力保经营用房。证明宾馆用地不在拆迁的用地范围之内，最终不再拆除宾馆。
2、山东拆迁：从获补40万到获补120万。另行提供与原厂房面积相同的土地用以重新建厂经营，并给予120万元货币补偿款。
3、山东拆迁：十商户的理想拆迁补偿之路。10商户中，2户的签约额高达100万元，另2户的签约补偿额则是80万元，其他6户也因房而异地取得了理想补偿，额度从40万元到80万元不等。
4、山东拆迁：事实与雄辩。企业拆迁补偿从20万增至200万。
5、安徽拆迁：裁决后维权实现高于市场价的补偿。高于市场价的75万元补偿款。
6、江苏拆迁：沛县最牛拆迁维权案。原地安置了三套商品房，并额外给予了一笔数目不菲的安置补偿款。
7、江苏拆迁：房屋被偷拆后的理想补偿。以两套面积均为140平方米的房屋以及8万元货币补偿的对价签订了拆迁补偿协议。
8、江苏拆迁: 金牌律师的谈判能力。 争取到近900万巨额补偿.

海口市国有土地上房屋征收补偿工作规程（暂行）

　　为规范国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，明确工作职责，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合本市实际，制订本工作规程。
　　一、房屋征收计划
　　区政府根据市发改部门编制的海口市政府投资年度计划，编制下年度区房屋征收计划在每年的11月31日前报市房屋征收部门，市房屋征收部门汇总编制海口市年度房屋征收计划，送市发改部门审核，并报市政府批准后向区政府下达年度房屋征收计划；属于保障性安居工程项目的，由区政府报区人大纳入区国民经济发展年度计划；属于棚户区（城中村）改建项目的，由市棚改办组织编制房屋征收计划报市政府审定后，由区政府报区人大纳入区国民经济和社会发展年度计划。
　　二、确定房屋征收范围
　　（一）区房屋征收部门根据市政府下达的年度房屋征收计划，向市发改部门申请立项、向市规划部门申请规划选址，向市国土部门申请项目土地预审意见；属于未完成村改居的城中村改建项目的，由区政府组织有关部门进行村改居后报市国土部门进行土地确权，市国土部门将土地权属确认为国有土地。
　　（二）区房屋征收部门取得立项批准文件、项目规划选址意见及项目土地预审意见等相关手续后，发布房屋征收调查通告，确定征收范围；属于棚户区（城中村）改建项目的，由市棚改办组织项目策划、明确规划指标，确定征收范围，凡采用项目挂牌融资改造模式的项目，由市国土部门进行项目挂牌。
　　（三）区房屋征收部门组织征收实施单位对征收范围的房屋土地进行调查，住建部门对房屋产权登记情况进行核实，并提供产权抵押质押资料。规划部门在职责范围内给予积极配合，主动向城管执法部门通报批建项目的基本情况，并向区政府提供批建项目的资料。
　　区政府根据调查结果，组织各职能部门对征收范围内未经产权登记的建筑进行调查、认定和处理。
　　（四）区房屋征收部门发布房屋征收调查通告的同时，书面通知国土、规划、住建、工商、公安等部门，在征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、办理营业执照、办理户口分户等手续，暂停时间为1年。
　　（五）区房屋征收部门组织有关单位对房屋征收实施单位的调查结果进行抽查。
　　（六）区房屋征收部门将调查结果报市房屋征收部门备案，并在征收范围内予以公布。被征收人对调查结果有异议的，区房屋征收部门组织进行复核和产权确认，调查结果有变更的，报市房屋征收部门备案后在征收范围内予以公布。
　　三、制定征收补偿方案
　　（一）区房屋征收部门组织被征收人协商选定评估机构，协商不成的，通过多数投票决定或随机选定。区房屋征收部门与选定的评估机构签订委托协议。
　　（二）评估机构对被征收房屋进行初次整体评估，确定房屋征收补偿参考价。
　　（三）区房屋征收部门依据调查情况和初次评估结果，编制征收补偿方案和补偿预算，报市房屋征收部门。
　　（四）市房屋征收部门委托市评估专家委员会对评估结果和补偿预算进行评审。
　　（五）市房屋征收部门审核区政府拟定的征收补偿方案（补偿价格和预算），并报市政府。
　　（六）市房屋征收部门根据市政府的意见，转发区政府，由区政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证。
　　（七）区政府在征收范围内公布征收补偿方案，公开征求意见，征求意见期限为30日。
　　（八）属于棚户区改建项目，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，区政府组织被征收人代表和公众代表听证，并根据听证会情况修改征收补偿方案。
　　（九）区政府将征求意见情况和根据公众意见修改征收补偿方案的情况，报市政府批准后予以公布。
　　（十）区政府根据征收补偿方案制订过程和项目的实际情况，组织相关部门进行社会稳定风险评估，提出社会稳定风险评估报告，送市房屋征收部门备案后报市政府。
　　（十一）市政府审批征收补偿方案；属于棚户区（城中村）改建项目的，区政府编制的征收补偿安置资金预算方案经市房屋征收部门审核，市棚改指挥部批准后，项目征收补偿资金包干使用。
　　四、作出房屋征收决定
　　（一）区房屋征收部门向市房屋征收部门申报征收补偿资金计划，市房屋征收部门根据项目情况和征收工作进度审核后，报市发改部门下达征收补偿资金计划；属于棚户区（城中村）改建项目的，区政府书面提出用款申请报市棚改办初审，由市发改部门下达拨款通知。市、区房屋征收部门对征收补偿资金的使用进行监管。
　　（二）区政府作出房屋征收决定，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的项目，由区政府常务会议讨论通过。
　　（三）区政府公告房屋征收决定，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
　　五、房屋价值评估
　　（一）评估机构依法对被征收房屋的价值进行分户评估。
　　（二）区房屋征收部门向被征收人公示分户初步评估结果（公示时间5日），评估机构现场进行解释，存在错误的，应当将评估报告修改完善。
　　（三）公示期满，评估机构向区房屋征收部门出具整体评估报告和分户评估报告，区房屋征收部门及时将分户评估报告送达被征收人。
　　六、签订征收补偿协议
　　（一）区房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议，内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。
　　（二）区政府在组织签订征收补偿协议的同时，邀请行政调解、人民调解组织或其他调解组织参与，主持调解同时达成行政调解或人民调解协议，经行政调解、人民调解组织或其他调解组织调解达成征收补偿协议时，区房屋征收部门应积极引导被征收人申请人民法院依法确认协议效力。
　　（三）区房屋征收部门将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布。
　　（四）市房屋征收部门组织有关单位对区房屋征收部门签订的征收补偿协议进行抽查，并将抽查结果抄送市审计、监察等有关部门。
　　七、补偿决定
　　区房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或被征收房屋所有权人不明确的，由区政府作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。
　　八、申请强制执行
　　（一）签订补偿协议后，被征收人不履行补偿协议约定义务的，区房屋征收部门提起诉讼，诉讼终结人民法院确认补偿协议有效的，由区房屋征收部门依法申请人民法院执行。
　　（二）签订征收补偿协议后，经人民法院依法确认，被征收人拒绝履行或者未全部履行的，区房屋征收部门可以向人民法院申请强制执行。
　　（三）区政府作出房屋征收决定后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。
　　（四）被征收人对补偿决定不服，申请复议或提起行政诉讼的，复议决定维持补偿决定后被征收人在法定的期限内未向人民法院提起诉讼的，或诉讼终结人民法院判决维持补偿决定的，由区政府依法申请人民法院强制执行。
　　九、房屋拆除
　　区房屋征收部门根据有关规定委托有相应资质的房屋拆除施工单位实施房屋拆除工作，房屋拆除施工单位编制房屋拆除施工方案，由安监部门审核后送市房屋征收部门备案，确保施工安全。
　　十、结案归档
　　（一）区房屋征收部门按征收补偿协议付款时，被征收人将被征收房屋的土地使用权证及房屋产权证交区房屋征收部门移送有关部门予以注销。
　　（二）审计机关对征收项目进行审计并公布审计结果，公布的内容应包括补偿资金专款专用等情况。
　　（三）市房屋征收部门和区政府按规定整理征收档案，归档保存。
　　十一、本工作规程具体应用中的问题由市房屋征收部门负责解释。
　　十二、本工作规程自2011年11月11日起执行，有效期两年，有效期届满自行失效。《海口市人民政府办公厅关于印发海口市棚户区（城中村）改造征收改造流程的通知》（海府办〔2011〕213号）同时废止。