吉安拆迁律师/征地拆迁律师/吉安征地拆迁补偿方式

吉安拆迁律师/征地拆迁律师/吉安征地拆迁补偿方式/北京燕薪大律师。

北京文薪征地拆迁律师团维权热线：13601297308

燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，文薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
　　
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务

在我国，由于城建规模的扩张，商业性拆迁和公益性拆迁活动十分频繁。为此而导致大量的拆迁纠纷，可以说几乎没项一项拆迁项目可以避免拆迁纠纷，甚至导致了象“嘉禾”拆迁事件那样的恶性拆迁纠纷。拆迁纠纷情形之严峻，已见诸于国务院有关文件。

　　2003年9月19日国务院办公厅发出国办发明电(2003)42号文《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，文称“近几年来，随着我国各地城镇建设的快速发展，城镇房屋拆迁工作量不断扩大，房屋拆迁中遇到的矛盾不断增加。今年以来，由于一些单位拆迁补偿不到位，拆迁安置不落实，工作方法不当，造成因城镇房屋拆迁引起的纠纷和上访有增加的趋势，甚至引发恶性事件，影响正常的生产生活秩序和社会稳定。国务院领导同志对此高度重视，多次做出重要批示，要求有关地方和部门提高认识，关心群众利益，依法行政，认真做好城镇房屋拆迁工作，维护社会稳定。”2004年6月6日，国务院办公厅再次发出国办发(2004)46号文《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》指出，“当前，我国城市建设事业取得较快发展，但在城镇房屋拆迁中也存在一些突出问题，一些地方政府没有树立正确的政绩观，盲目扩大拆迁规模，有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准;有的甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁。这些现象不仅严重侵害城镇居民的合法权益，引发群众大量上访，影响社会稳定，也造成一些地区和行业过度投资”云云。但是，拆迁纠纷的发生真的都是地方政府和有关部门造成的吗?如果他们完全依法行政的话，是否能有效避免拆迁纠纷的发生呢?笔者认为，即便如此，仍无法阻止纠纷的发生，这里面存在着深层次的立法根源。我们应当关注和思考以下一些立法与现实问题。

　　首先，国务院2001年11月1日生效的《城市房屋拆迁管理条例 》从制度设计上几乎剥夺了被拆迁人的所有实质性权利，某些赋予被拆迁人所谓的“权利”仅仅是一种“表象权利”，根本不足以与拆迁人及隐藏于其后的行政权形成合理的、实质性的制衡关系。

　　《条例》针对被拆迁人精心设计了四项强制性制度，这四项制度层层推进，从而保障了拆迁进程的顺利进行。第一是强制许可制度，在尚未征求被拆迁人任何意见的情况下，行政机关即可用《条例》所赋予的拆迁许可权向拆迁人发放拆迁许可证，此时被拆迁人的被强制拆迁的命运几乎已被注定。这项许可制对拆迁人而言是受益性行政行为，对被拆迁人而言恰好是剥权性行政行为，是消灭公民物权的一种形式。其对拆迁人来讲正可谓求之不得，但对被拆迁人则毫无疑问具有强制性;第二项是强制签约制度，拆迁人获得拆迁许可后，《条例》规定拆迁双方负有签约义务。不管被拆迁人是否愿意拆掉自己的房子，其有义务与开发商签订拆迁协议，意味着被拆迁人对自己的物权必须作出让与，否则将由第三项强制制度来保障拆迁的进程;第三项是强制裁决制度。补偿标准是拆迁协议的核心问题，标准过低是所有拆迁项目的共同特征。被拆迁人往往在无法抗衡“拆”的命运的情形下，退而寻求能获得较高的补偿，并籍拒绝签订拆迁协议以求自力救济，但此路不通。《条例》规定，当达不成拆迁协议时，任何一方可申请拆迁行政管理部门裁决。现实中几乎均是开发商请求强制裁决。裁决结果也几乎都是一律拆迁，补偿标准也难以发生实质性的变化。被拆迁人对裁决结果几乎都不服，但接着由第四项强制制度可保障将拆迁进程继续到底;第四项是强制执行制度，《条例》规定拆迁人可申请行政强制或司法强制执行，通过法院或行政途径将被拆迁人强制迁出原居所地。

　　除上述四项强制性的“硬”制度外，《条例》还规定了一项“软”制度，即补偿评估制度。之所以说其“软”，是因为《条例》对补偿应达到的程度过于原则化。其并未要求补偿到底应达到一般的、合理的或充分的程度?且将评估标准的制定权赋予省级地方政府，对评估机构的确定和选择也未作出明确的规定，导致现实中开发商、政府、评估机构的利益向一体化方向发展。即在开发商所支付的补偿和被拆迁人所能得到的价款可高可低下，根本无法将市场价格原则和重置价格等原则强制贯彻到拆迁事项中。

　　通过上述“四硬一软”的立法制度设计，物权人对自己的物权其实是无力予以自主保护的，《条例》所赋予当事人的司法救济权由于四项强制性制度尤其是强制许可和强制裁决制度的存在而基本上丧失了司法价值。同时，评估软制度的存在使得被拆迁人在被迫拆房的情形下又无奈地接受了低值补偿。

　　其次，从宪法的合宪性角度来考察《条例》的话，则其立法本身的合法性亦令人深受置疑。从物权产生和消灭的法律形态来看，拆迁是强制消灭被拆迁人的物权，并以授益行政行为程序为拆迁人设定新的物权的过程。是将私有财产的征收和出让统一于拆迁的复合双效行政强制行为。所以，在拆迁过程中隐藏着一个征收法律关系和一个出让法律关系，只不过其从表象上仅体现在拆迁入和被拆迁人之间，似乎只是该二者之间的一个物权让与民事法律关系，但如果离开行政权的介入，没有行政与司法强制行为的保障，开发商的拆迁目的在现实中几乎是不可能完成的。根据我国宪法和立法法的规定，国务院无权对征收制度进行行政立法，只有法律对公民私有财产的征收才可做出立法规定。可见，《条例》的合宪性存在瑕疵。虽然《条例》本身并未对拆迁的法律特性做出界别，其从立法技术上对这一问题的回避并不能否认征收法律关系在其中的存在，也不能消解对其立法合宪性的合理置疑。

　　第三，《条例》对开发商的违法拆迁行为所课以的法律责任与拆迁人在事实上所承担的维权法律风险责任相比，明显失衡。《条例》对开发商作为拆迁人只规定负有有限的法律责任，如未取得拆迁许可证而强行拆迁的，只负有一定数量的被罚款责任。实际上，开发商还应该承担民事赔偿责任，如果未经过房屋所有人的同意而强行拆迁的，更有可能构成损坏他人财物罪，但这些责任《条例》中均未明确。

　　对被拆迁人而言，《条例》虽未对其设定义务，但事实上其面临的风险责任反而更大。在拆迁纠纷中，众多的被拆迁人往往会本能地组织起来、联合起来，以应对强势得开发商和行政权力。但如果其中的组织者必须要控制好与开发商的谈判局面和与政府的和谐上访关系，否则最终被以扰乱社会秩序罪追究刑事责任的也不乏其例。

　　以上可见，拆迁之所以纠纷不断，根本问题在于房屋所有权人对自己的房地产没有拆与不拆的自主处分决定权。也即一旦拆迁许可和拆迁公告发出，房产权人只能接受与拆迁人之间的“强制交易”。因此，只有将商业拆迁真正私法化，使得拆迁不再是强买强卖而成为自主自愿的物权让与活动时，才能真正消除恶性拆迁纠纷事件的发生。

　　此外，《条例》所赋予被拆迁人的有关权利如申请裁决权、诉权、安置方式选择权及国务院在后补充规定的听证权等由被拆迁人来操作亦很不容易，较为适当的方式是拆迁人应及时向律师寻求法律帮助，以便在补偿标准、拆迁程序的合法性等方面保障自己的合法权益。

近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、湖南拆迁：拒绝立项信息公开，被行政复议确认违法。
2、湖北拆迁：公租房拆迁，获得满意的拆迁补偿。
3、湖南拆迁：三次补签补偿协议。增加拆迁款15万元。
4、湖南拆迁：100余户征地农户集体维权。每亩增加1万6千元征地补偿款。
西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对违法的拆迁裁决。
2、陕西拆迁：风景区违法拆迁，经法院三次审理最终撤销拆迁许可证。
3、青海拆迁：违法征地批文被省政府撤销。
东北地区:
1、辽宁拆迁：营业房拆迁，被拆迁人获得每年20万共40万营业损失补偿。
2、吉林拆迁：房改私房，获得与商品房同等待遇的拆迁补偿。
3、黑龙江拆迁：获得理想的原地回迁。
4、辽宁拆迁：多元诉讼，使委托人厂房补偿增加800余万。
西南地区：
1、贵州拆迁：规划许可证被依法撤销，从源头上遏制违法拆迁。
2、四川拆迁：十七户居民集体维权，原地回迁喜获更大面积房产。
3、重庆拆迁：500多平自建房，换得7套共800多平房屋置换。
华南地区：
1、广东拆迁：三年上访未解决，请律师维权后两个月彻底化解历史难题。
2、广西拆迁：5层楼的农民房，从140万补偿增加到300万。
华北地区：
1、北京拆迁：遏制裁决，获得涨幅100多万元的理想补偿。
2、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到180万。
4、北京拆迁：法律维权。多补两套经济适用房。
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿增两倍。补偿额提升到400万元。
6、河北拆迁：依次撤销建设用地规划许可证和拆迁许可证。
7、天津拆迁：50年私房被认定违章，经维权终获合理补偿。
华东地区：
1、山东拆迁：二破违法拆迁，力保营业用房。证明委托人店铺不在拆迁规划用地范围之内，最终使委托人店铺免于拆迁。
2、山东拆迁：从补偿10万到获补100万。获得了原来十倍的补偿。
3、山东拆迁：八农户获得房屋面积1.5倍的置换房屋。