茂名拆迁律师/征地拆迁律师/茂名市房屋征收与补偿条例

茂名拆迁律师/征地拆迁律师/茂名市房屋征收与补偿条例

北京文薪征地拆迁律师团维权热线：13601297308

燕薪律师，男，汉族，中共党员，硕士，北京市亿嘉律师事务所高级合伙人，文薪征地拆迁律师团首席律师，国内最顶尖的征地拆迁律师。燕薪律师从1999年起开始研习法律，2003年通过国家统一司法考试，2004年执业，燕薪律师带领的征地拆迁律师团队具有七年办理征地拆迁案件的经验，独创性地运用组合诉讼的方式和征地拆迁案件行政化的办案模式办理各类征地拆迁案件，在全国征地拆迁客户中具有广泛的口碑，且胜诉率和结案率均遥遥领先于国内其它征地拆迁律师团队。
　　
燕薪律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，燕薪律师办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件四百余件，其它各类案件五百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事；永远做人民的律师，永远为弱势群体服务

近期部分征地拆迁案例
华中地区：
1、湖南拆迁：拒绝立项信息公开，被行政复议确认违法。
2、湖北拆迁：公租房拆迁，获得满意的拆迁补偿。
3、湖南拆迁：三次补签补偿协议。增加拆迁款15万元。
4、湖南拆迁：100余户征地农户集体维权。每亩增加1万6千元征地补偿款。
西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对违法的拆迁裁决。
2、陕西拆迁：风景区违法拆迁，经法院三次审理最终撤销拆迁许可证。
3、青海拆迁：违法征地批文被省政府撤销。
东北地区:
1、辽宁拆迁：营业房拆迁，被拆迁人获得每年20万共40万营业损失补偿。
2、吉林拆迁：房改私房，获得与商品房同等待遇的拆迁补偿。
3、黑龙江拆迁：获得理想的原地回迁。
4、辽宁拆迁：多元诉讼，使委托人厂房补偿增加800余万。
西南地区：
1、贵州拆迁：规划许可证被依法撤销，从源头上遏制违法拆迁。
2、四川拆迁：十七户居民集体维权，原地回迁喜获更大面积房产。
3、重庆拆迁：500多平自建房，换得7套共800多平房屋置换。
华南地区：
1、广东拆迁：三年上访未解决，请律师维权后两个月彻底化解历史难题。
2、广西拆迁：5层楼的农民房，从140万补偿增加到300万。
华北地区：
1、北京拆迁：遏制裁决，获得涨幅100多万元的理想补偿。
2、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到180万。
4、北京拆迁：法律维权。多补两套经济适用房。
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿增两倍。补偿额提升到400万元。
6、河北拆迁：依次撤销建设用地规划许可证和拆迁许可证。
7、天津拆迁：50年私房被认定违章，经维权终获合理补偿。
华东地区：
1、山东拆迁：二破违法拆迁，力保营业用房。证明委托人店铺不在拆迁规划用地范围之内，最终使委托人店铺免于拆迁。
2、山东拆迁：从补偿10万到获补100万。获得了原来十倍的补偿。
3、山东拆迁：八农户获得房屋面积1.5倍的置换房屋。

第一章  总  则
第一条  为加强对城市规划区内房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，加快城市建设步伐，参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和广东省人民政府《广东省城市房屋拆迁管理规定》等相关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条  在茂名市城市规划区集体土地范围内，因建设项目的需要而拆迁房屋及其附属物，并对被拆迁人予以补偿、安置的，适用本办法。
第三条  本办法所称的拆迁人，是指取得城市规划区内集体土地房屋拆迁补偿安置项目的单位或者个人。
本办法所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋及其附属物的所有人（包括代管人及其附属物的管理人等）。
第四条  拆迁人按照本办法对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人服从城市建设需要，在搬迁期限内完成搬迁。
第五条  茂名市城市规划区内集体土地上房屋拆迁补偿安置项目的职责分工：
市建设局负责建设管理工作；
市国土资源局负责土地管理工作；
市城乡规划局负责规划管理工作；
市房产管理局负责房屋拆迁管理工作。
市财政、监察、物价、公安、发改、金融、人防、文化、教育、卫生、民政、电信、电力、环保、农业、林业、税务等有关部门依照本办法，在各自职责范围内配合做好茂名市城市规划区内集体土地的房屋拆迁补偿安置的相关工作。
茂南区、茂港区人民政府协助做好茂名市城市规划区内集体土地的房屋拆迁补偿安置的组织、协调工作。
第六条  茂名市城市规划区内集体土地的房屋拆迁补偿安置工作按统一规划、分类实施的原则进行。
第七条  房屋拆迁必须符合城市规划，市政、公用配套设施与房屋建设同步规划、同步建设，实现绿化达标。
第八条  茂名市城市规划区内集体土地的房屋拆迁补偿安置项目涉及到行政事业单位产权的，由市政府依法协调处理。

第二章  拆迁管理
第九条  市房产主管部门主管茂名市城市规划区内的房屋拆迁管理工作，并依法加强监督管理。
第十条  拆迁人须经市房产主管部门发布《房屋拆迁公告》，并与被拆迁人签订补偿安置协议后，方可实施拆迁。
第十一条  市房产主管部门应在《房屋拆迁公告》中载明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，将《房屋拆迁公告》在房屋拆迁现场公布。
第十二条  拆迁人必须在《房屋拆迁公告》确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
第十三条  自《房屋拆迁公告》发布之日起，被拆迁人改建、新建、扩建、装修房屋及其附属物，改变房屋用途，变更租赁关系或转移房屋产权的，均不能补偿、安置。
属违章违法建筑的，依本规定第二十三条处理。
第十四条  在公布的房屋拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人必须签订《房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《协议书》）。
协议书的内容包括：补偿形式，补偿金额，安置用房面积、地点，交付使用的时间，搬迁过渡方式和过渡期限，搬迁补助费、临时安置补助费及支付方式，违约责任，以及当事人双方认为需要订立的其他条款。
市房产主管部门统一制定《协议书》规范文本。
第十五条  拆除房管部门代管的房屋，其补偿、安置《协议书》必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十六条  拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿的形式和金额，安置房的地点和面积，搬迁过渡方式和过渡期限等问题，经协商未能达成协议的，任何一方均可向市房产主管部门申请裁决。市房产主管部门应自受理之日起30日内作出裁决。
当事人对裁决不服的，可在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人已对被拆迁人、承租人作了补偿安置或者提供了周转房的，诉讼期间不停止拆迁工作执行。但拆迁时必须对被拆迁房屋及其附属物作勘察记录，并在公证机关办理证据保全。
第十七条  在裁决书规定的搬迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，由所在区人民政府责成有关部门依法强制搬迁，或者由市房产主管部门申请人民法院强制搬迁。
实施强制拆迁前，市房产主管部门必须组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并到公证机关办理证据保全。
第十八条  法律、法规对拆迁文化古迹、华侨、港澳台同胞、外国人的房屋等另有规定的，依照有关法律、法规执行。
第十九条  市房产主管部门必须对房屋拆迁情况进行检查，被检查者必须如实提供拆迁补偿、安置等情况和资料，不得拒绝接受检查。
第二十条  拆迁人必须按市房产主管部门核定的补偿安置资金总额，到指定银行开设专用账户。
专用账户的资金必须全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。市房产主管部门应加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

第三章  拆迁补偿
第二十一条  拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，必须给予合理的补偿和妥善的安置。补偿、安置应遵循公开、公正、公平、合理、合法的原则，并接受社会监督。
第二十二条  房屋拆迁补偿，以市房产主管部门核发的房地产权证或权属证明书所列登记事项为依据。
第二十三条  拆除违章违法建筑和超过批准使用期限、或未规定使用期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按评估后临时建筑的残值予以补偿建设费，不作产权补偿（其评估机构须经市房产主管部门认可）；突击抢建的房屋（含简易棚、装修物），不予补偿；没有市有关部门核发的临时土地使用证的，不予补偿。
第二十四条  拆除茂名大道等工程项目不准建筑区内的建筑，不予补偿。
第二十五条  房屋拆迁补偿实行房屋产权调换或房屋产权调换与货币补偿相结合的方式。
第二十六条  实行房屋产权调换安置中房屋及其附属物拆迁的补偿标准，按本办法第二十六条至第二十八条的标准执行。
第二十七条  拆迁各种建、构筑物的补偿标准。
（一）住房每平方米补偿：
1、红砖、水泥砖墙、瓦顶房屋。
檐高（指房地台正负零零至檐高，下同）3.3米以上的补473元；
檐高3米不足3.3米的补446元；
檐高2.7米不足3米的补419元；
檐高2.4米不足2.7米的补392元；
檐高2米不足2.4米的补365元；
檐高2米以下的或缺一面墙且檐高2米以上的补338元。
2、泥砖墙瓦顶房屋。
有砖石基础墙和部分斗砖及红砖硬角的补392元；
有砖石基础墙但不超过地面0.3米或有少量斗砖的补365元；
无砖石基础墙和斗砖的补324元。
3、钢筋混凝土结构房屋。
平顶平房：预制件结构的补520元；
          混合捣制结构的补580元。
楼房：四层以上框架捣制的补650元；三层以下的补620元。
4、阳台按其房屋补偿标准的50%计算；天面楼梯间与楼房结构相同的，按楼房补偿标准补偿；与楼房结构不同的，按平房相关补偿标准计算补偿。
5、各种装修补偿。
①楼房外墙四面装贴石米、马赛克的，按房屋建筑面积增补41元；装贴瓷砖（条、片）的增补54元；
②外墙只有一面装贴的，按上述第①项标准的1/4额补偿；
③外墙有三面装贴的，按上述第①项标准的3/4额补偿；
④室内装修按实际装修面积计算补偿；
装贴瓷、彩釉砖（条、片）的补41元；
耐磨砖、磨光砖等材料的补54元；
云石、花岗石等石板材料的补81元；
⑤扣板（塑料板）：有木架的补81元，无木架的补47元；
⑥宝丽板：有木架的补68元，无木架的补41元；
⑦合板：有木架的补54元，无木架的补34元；
泥砖屋、猪栏、牛舍等闲杂房的瓷砖（条、片）云石板材的装修不予补偿。对未经租赁备案登记出租并由承租人自行装修的房屋的装修，不予补偿。
（二）其它建筑物每平方米补偿：
1、猪栏、牛舍闲杂屋等房屋。
①檐高2米以上的按住房标准计算补偿;
②檐高2米以下的补偿：
红砖瓦木结构的补243元；
泥砖墙并有砖石基础、瓦面结构的补203元，无砖石基础的补助176元；
砖石墙、石棉瓦或油毡纸顶的补135元；
泥砖墙、石棉瓦或油毡纸顶的补108元。
2、简易棚。
木料或钢材作柱，石棉瓦或油毡纸顶等有地脚砖墙的简易棚补68元，无地脚砖墙的补54元；
铁皮屋有柱架的补135元，无柱架的补68元。失去使用价值已废弃的简易棚不作补偿。
3、围墙按地面以上实墙面积计算。
红砖片石墙：墙宽12厘米的补41元；墙宽18厘米的补61元；墙宽24厘米的补81元；泥砖墙的补27元。
4、粪池：红砖水泥结构的，按地面面积补162元。
5、晒场、地台：水泥结构的补27元，石灰结构的补20元。
6、水井：井壁砖石水泥结构的，井口直径100厘米（不含100厘米）以下的，井深每米补助120元；直径100厘米（含100厘米）以上的，井深每米补助240元;井壁没有砖石水泥结构的，按以上标准的50%计算。
手摇井泵，每口补偿800元。
7、经批准的砖石瓦面结构的临时房屋，按建筑面积补41元的拆工费。
8、迁移坟墓补助费，泥坟每穴补1000元，灰坟每穴补2000元。
（三）拆迁房屋及其附属设施的补偿，应扣减房屋使用折旧费，折旧费以相应拆迁补偿为基数，按每年2%的比例计算折减。
上述拆迁各种建筑物的补偿，已包括浴室、灶台、烟囱、供水、排污设施、照明设施、房屋基础及天面拦河的补偿。
第二十八条  零星果、竹、木的补偿标准。
（一）荔枝、龙眼树、按单棵树冠直径大小分级补偿（树冠相互交叉重叠部分不计补）：1米以下的补68元，1.01米至2.5米的补135元，2.51米至4.5米的补220元，4.51米至7米补338元，7.01米以上的补432元，一年内新种的果树每棵补27元。
（二）杨桃树、木菠萝、榄树、芒果、黄皮等果树：小棵（米高围10厘米以下，即地面以上1米高处的周长称米高围，下同）每棵补偿27元；中棵（米高围10.1～30厘米）每棵补偿68元；大棵（米高围30.1～50厘米）每棵补偿120元，特大棵（米高围50.1厘米以上）每棵补偿162元。
（三）香蕉：已挂果的每棵补偿27元，达到挂果条件的每棵补偿15元，小棵的补偿10元。每穴最多计补3棵。
（四）材竹：米高围15厘米以下每条补偿3元；米高围15.1厘米以上的每条补偿4元。
簕竹：按每条2元计算补偿。
（五）杂木：米高围10～20厘米每棵补偿10元，米高围20.1～80厘米每棵补偿15元，米高围80.1厘米以上每棵补偿20元。
其他花、草、苗、木不计补。
第二十九条  未列入本办法补偿项目、标准，但国家法律、法规或有关政策规定应予补偿的，从其规定。